집을 사실 때 고객 여러분께서 고려하셔야 할 점들을 정리한 내용입니다.

1. 어떠한 집을 원하시나요?

• 집의 형태 - 현대식, 일반적인 집, “즉시 입주 가능 조건”, “수리 후 입주”
• 특징 - 방의 갯수, 화장실 및 샤워실, 부엌 형태, 차고 등등
• 구획의 크기 - 큰 마당, 혹은 작은 마당?
• 출근 거리 - 출근하는 데 걸리는 시간은 얼마나 할당하는지.
• 지역사회 - 좋은 학군을 찾나요? 도시, 또는 시골?
• 매입 가격의 범위 - 매입가격 범위는 ?

2. 상세히 조사하기 - 다양한 집 구경

이제 원하는 집에 대한 더 확실한 그림이 그려졌으므로 정해진 카테고리에 맞는 여러가지 집을 보게 됩니다. 에이전트의 도움을 청하시면 에이전트는 원하시는 지역에 대한 세금, 학교, 부동산 가격, 여가편의 시설 등에 대한 정보를 제공해 드릴 것입니다.

3. 사전 승인 받기

융자 대출 회사로부터 융자 사전 승인을 받는 것이 현명합니다. 사전 승인은 융자 대출 회사로부터 받는 것으로 당신이 제출한 서류에 근거하여 특정 조건에 따라 특정 액수의 대출 융자를 사전 승인 한다는 서류입니다. 사전 승인 서류가 있으면, 선택한 부동산/집 에 오퍼를 낼 때 당신에게 유리한 위치를 선점하게 해 줍니다.

4. 오퍼 제시

당신의 마음에 드는 집을 찾아다면, 이제 오퍼 가격을 제시해야 합니다. 이는 서면으로 작성하며 진실성을 위해 보통 계약금을 지불합니다. 지불한 계약금은 신탁 구좌에 맡겨집니다. 만약 당신과 매도자가 계약서 합의 사인을 한다면, 이 계약금은 분할 금액의 일부로 포함되며 계약이 성사되지 않았을 시에는 수표로 당신에게 환불됩니다. 거래가 활발한 시장에서 부동산 가격 설정 시 낮은 금액을 제시하면, 그 집을 놓치게 된다는 것을 명심하십시요.

5. 계약서 변호사 검토 및 사인하기

당신과 매도자가 가격에 동의한다면, 계약서에 모든 조건과 발생할 수 있는 사항에 대해 명시하고 서명하게 됩니다. 주택 부동산 계약서는 매입자의 에이전트가 준비하고 이후 3일간 (비지니스 데이) 양 측 변호사가 계약서를 검토합니다. 아래는 계약서에 명시하는 기본 요소들입니다.

6. Home Inspection

재검토 (REVIEW) 가 끝나고 나면 사는사람은 바로 집을 검사 (HOME INSPECTION) 할 준비를 하는데 에이전트와 상의해서 유능한 라이센스를 가진 검사관을 선정합니다. 홈인스펙션( HOME INSPECTION) 에는 구조상 문제 (STRUCTURE), 벌레 문제 (TERMITE) 라돈가스 문제(RADON GAS) 이 세가지를 기본으로 검사 하며 혹 사시는 집이 정화조(SEPTIC)나 우물 물(WELL), 오일 (OIL)등의 문제가 있을 경우에는 따로 검사를 해야 하며 비용도 추가로 소요됩니다. 우물(WELL) 검사는 파시는 분이 비용을 내고 검사를 하며 물이 이상이 없다는 서류를 증명해야 합니다.

• 구조상(STRUCTURE) 에 문제도 크게 두 개로 나눌 수 있습니다.
• 1) 집을 지탱하는 기둥에 문제가 있어 집이 무너질 우려가 있다든지 지붕이 가라앉는다 또는 고칠수 없이 불가능한 것들을 의미합니다.
• 2) 약간 손을 보면 되는 (COSMETIC) 문제와 가전 제품(APPLIANCES) 에 문제가 있는지 에어컨디션, 수도, 난방로 (FURNACE) 등에 문제가 있는지를 확인합니다. 너무 오래되어서 수명이 다 되었을 경우 고쳐달라 할 수 있지만 파는측에서는 쓰는데 문제가 없었고 또 그 당시 문제가 없으면 안해줄 수도 있습니다.
• 터마이트(TERMITE): 개미와 비슷한 종류로 나무를 갉아먹기 때문에 심한 경우 집이 무너질 수도 있습니다. 발견이 되면 파는사람이 전문가를 불러서 소독을 하고 증명서를 사는 사람의 변호사에게 보내야 합니다.
• 가스 문제(RADON GAS): 주로 지하실을 검사하며 검사결과 4 pCi/L 이하가 나오면 정상으로 간주하며 4 pCi/L 이상일 경우 파는 사람이 가스를 없애는 기계를 설치해 주어야 합니다.(REMEDIATION) 4를 조금 넘었을 경우에사는 사람이 재검사를 요구할 수 있습니다. (비용은 파는 사람이 부담한다.)
• 정화조 (SEPTIC): 하수도 시설이 되어 있지 않으면 집 뒤에나 또는 앞쪽에 정화조를 묻고 모든 배설물이 한곳에 모여있다가 땅속으로 스며드는 원리를 사용하며 보통 2 년에 한번씩 청소를 해주고 관리를 잘하면 하수도 값보다 쌀 수도 있고 그렇게 어렵지 않습니다.(사는 사람이 비용부담 )
• 오일 (OIL): OIL TANK 가 땅속에 있는지 땅위에 있는지에 따라 다르며 땅속에 있을 때는 오일이 새어 땅이 오염 되어 있는지 철저하게 검사해야 합니다. (사는 사람이 비용부담) 오일이 샜을 경우에는 파는 사람이 고쳐 주어야 합니다.
• 모든 홈인스펙션이 문제가 없이 끝난 경우에는 어려움이 없이 진행되지만 양쪽이 서로 다른 의견으로 합의가 되지 않으면 계약이 깨질 수도 있다. (HOME INSPECTION CONTINGENT)

7. Closing 준비

• 계약금 지급: 홈인스펙션이 끝나면 10 % DEPOSIT 을 파는 사람의 변호사에게 보냅니다. 재검토 (REVIEW) 가 끝나고 10 일 전에 주셔야 합니다.
• 융자 보증서류 준비: 융자 신청과 함께 은행에서 발부해주는 보증서류를 보통 가계약이 작성된 날부터 4 주 후에는 받으셔야 합니다. 계약을 할 때에 혹시 융자를 못 받을 경우를 대비해서 보통 사는 사람이 조건사항을 제시할 수 있습니다. (MORTGAGE CONTINGENT) 파는 사람이 조건사항을 받았을 경우에는 융자를 받지 못해 계약이 깨져도 사는 사람이 책임없이 모든 DEPOSIT 을 돌려 받을 수 있으며 파는 사람이 그 조건사항을 받지 않았을 경우에는 파는 사람이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 융자 보증서류를 받으면 모든 것이 다 되었다고 보면 된다.
• 융자 보증서류가 나온 것이 확인되면 그 때부터 변호사는 집에 필요한 모든 서류작성에 들어갑니다.
• 집문서 확인 (TITLE SEARCH): 보통 집가격으로 가격이 결정이 된다. 가격이 다양하며 TITLE 에 보험을 들어야한다 (2000 불에서 4000 불 사이 )
• 집 측량 (SURVEY) 을 해야 하는데 도면과 지도로 땅을 확실하게 표시해 준다 ( 땅 크기에 따라 가격이 조금 차이가 날 수 있다. 500불에서 700불 사이)
• 계약하는 날을 결정하고 (CLOSING DATE) 융자받는 돈을 제외한 돈은 은행에 예금되어 있어야 합니다. 계약하는 날 나머지 돈은 은행에서 발급하는 보증 수표로 가지고 오셔야 합니다. 계약하기 하루 전 또는 그 날 일찌기 변호사가 가지고 올 돈 액수를 가르켜 드립니다.

8. 계약의 완료 (Closing)

• 이날은 모든 관계자들이 모여 (보통 매입자의 변호사 사무실에서) 필요한 지불을 완료하고 서류에 사인하는 날입니다. 보통 매입자, 매도자, 부동산 중개인, 변호사들, 그리고 적용되는 경우 융자 대출 회사의 관계자가 참여합니다.
• CLOSING 하기 2 시간 전에 산 집을 둘러보고 모든 것이 아무 이상없이 작동들을 잘하고 깨끗하게 치워져 있는지를 확인합니다.
• 파는 사람보다 조금 일찍 가서 융자 대출 서류에 서명하고 모두 모이면 수표가 교환되며 재산세 등의 사항들에 대한 조정이 이루어지고 매도자에게 지불이 완료되어 매입자에게 소유권이 주어지고 매입자는 새로 산 집의 키를 건네받습니다. (Settlement Statement, RESPA) 모든 지불금에 대한 명세가 변호사에 의해 정식 서류에 기재되어 매입자와 매도자 측의 회계 상황을 보여줍니다.
• 집을 사는 가격보다 돈을 더 내게 되는데 그것은 CLOSING FEE 라고 해서 보통 5,000 불에서 10,000 불을 생각 하시면 됩니다.

9. 기타

• 에이전트와 상의해서 전기회사, 전화회사 등의 이름을 바꿉니다.
• 이삿짐 센타도 미리 결정을 하셔서 준비하는것이 비용을 절감하실 수 있습니다. 급하게 구하시게 되면 많은 비용이 들 수 있습니다.

집을 찾는 과정에서부터 계약을 완료하는 시점까지는 수주에서 수 개월까지 걸릴 수 있습니다. 이러한 과정이 진행되는 동안 많은 인내심과 시간이 소요됩니다. 당신의 에이전트로서 저희가 할 일은 당신에게 적합한 집을 가장 좋은 가격으로 찾고 가장 좋은 조건의 융자를 소개하여 당신이 전혀 불편함 없이 목적하는 바에 도달하도록 해 드리는 것입니다. 연락 주시면 최선을 다해 도와 드리겠습니다.

*위의 내용들과 순서들은 매 CASE 마다 약간씩 다를 수 있습니다.